REPCO

Před několika lety jsem byl na rozlučce se svobodou jednoho kamaráda z vysoké školy, kterou jsme pořádali v Krakovském Kaziměři. Přes aplikaci jsme si pronajali prostorný byt v jednom ze starých, ale dobře udržovaných městských domů. Večírek se vcelku vydařil, ale když jsme druhý den s rozesmátou partou opouštěli budovu, o patro níž jsme minuli starší paní, která právě vcházela do svého bytu. Na okamžik otočila hlavu a podívala se na nás s neobvykle výraznou směsicí strachu a pohrdání.

Výraz její tváře byl tak důrazný, že mi vysvětlil pravou podstatu krátkodobého pronájmu mnohem lépe než zprávy, údaje a studie. Díky té staré paní z krakovské Kaziměře jsem měl na dlouhou dobu oprávněný dojem, že jsem přísadou do mimořádně toxického receptu, který otravuje život obyčejným obyvatelům bytových domů obsazených turisty a pařmeny.

Šéf dalšího zkreslení

.
Krátkodobé pronájmy jsou toxické na mnoha frontách. Snižování komfortu stálých obyvatel jednotlivých domů nebo dokonce celých čtvrtí, kteří se musí každý víkend potýkat s podivnými typy na banánu, je jen jednou z nich. Ale možná tou nejdůležitější, protože zasahuje jednu z klíčových lidských potřeb: pocit bezpečí.

Kdykoli se do některého ze schodišť v mém paneláku v Katovicích zatoulali cizí lidé, okamžitě se objevily příspěvky ve facebookové skupině a následovala živá diskuse o tom, kdo a jakým právem je pustil dovnitř; příště by se na ně mělo štěkat se psy nebo jim alespoň plynem vytřít zrak.

https://krytykapolityczna.pl/kraj/krakow-miasto-przeturyzmowane-airbnb/

Mezitím se obyvatelé turisticky oblíbených měst a čtvrtí pravidelně potýkají s vlnami cizinců, kteří se objeví na pár dní a pak už se nevrátí. Aby toho nebylo málo, tito nezvaní hosté obvykle fungují v režimu večírků a rekreace, který je mírně slučitelný s každodenní rutinou ostatních obyvatel domu.

Kromě toho jsou krátkodobé pronájmy dalším narušením trhu s bydlením. Jeho původní podstatou byla efektivní a ekonomicky účelná alokace bytového fondu k uspokojení bytových potřeb obyvatelstva. Podle známé liberální mantry, že soukromý sektor tento úkol splní mnohem lépe než úředníci, kteří ztratí papírování, zavalí lidi zbytečnou byrokracií a ještě si nakradou o 20 procent více.

A kdyby trh s bydlením fungoval právě tímto způsobem, kdy by soukromé subjekty za úplatu poskytovaly obyvatelstvu vlastní nebo nájemní bydlení, pak by to bylo dokonce napůl špatné. Problém je, že od té doby začal trh s bydlením plnit řadu dalších funkcí, tentokrát již v neprospěch většiny.

Zaprvé se s byty začalo zacházet jako s investičním majetkem, tj. začaly se pořizovat nikoli za účelem bydlení, ale v naději, že z růstu jejich cen bude plynout renta. Jedním z pozdějších příznaků této nemoci jsou tzv. flippers, kteří vyhledávají velmi výhodné nabídky, aby nemovitost se ziskem přeprodali někdy již po několika týdnech.

Ještě později se ukázalo, že rezidenční nemovitosti mohou být nejen komoditou nebo investičním aktivem, ale dokonce i službou. Něco jako předplatné pro přístup ke hrám v rámci služby Xbox Game Pass nebo streamování hudby ze služby Spotify. Potřebujete nemovitost na pár dní v centru Barcelony? Klidně, proč budete přeplácet nějaké hotely a všechny ty recepční, uklízečky nebo ochranku. Ať jdou dělat nějakou normální práci, mají Excel, čísla a cíle, které musí splnit.

https://krytykapolityczna.pl/gospodarka/explainer-airbnb-wyajmy-krotkoterminowe-polska/

Tento typ služeb láme rekordy v oblíbenosti. Není divu, pro krátkodobé uživatele je to velmi pohodlná a levná možnost. V celé EU se počet nocí strávených v ubytování pronajatém prostřednictvím aplikace každoročně neustále zvyšuje. Podle Eurostatu v srpnu 2019 v nich hosté tohoto "sdíleného" ubytování strávili celkem více než 90 milionů nocí. V loňském roce to bylo již více než 120 milionů. Nárůst o třetinu během několika let ukazuje, že odvětví krátkodobých pronájmů zažívá skutečný boom.

Polsko by se mělo inspirovat Berlínem

.
V Polsku je trh s rezidenčními službami zatím opravdu v plenkách - alespoň ve srovnání s giganty v jižní Evropě. V období červenec-září 2023 bylo v Andalusii stráveno 14 milionů nocí v ubytovacích zařízeních objednaných z některé z populárních platforem. Na chorvatském pobřeží Jadranu bylo stráveno dokonce 24 milionů nocí. V Katalánsku to bylo 9,5 milionu a v Toskánsku a v regionu hlavního města Francie po 6,5 milionu.

Polskými rekordmany jsou Pomořanské vojvodství s Třicítkou a Malopolsko s Krakovem, kde hosté strávili v ubytování z platforem podobných Airbnb po necelých 3 milionech nocí.

Polsko není příliš oblíbenou turistickou destinací, takže i zde je využívání Airbnb vzácnější. Prozatím platí, že měnící se klima, rostoucí bohatství a prestiž země a postupně se zvyšující nabídka prémiového bydlení budou podporovat příliv uživatelů těchto platforem.

https://krytykapolityczna.pl/swiat/ue/airbnb-regulacje-europa-smejkalova/

Podle údajů portálu Renters.pl se počet bytů pronajímaných na krátkou dobu v Polsku pohybuje kolem 60 000 a každoročně se zvyšuje o dalších několik tisíc. V příštích 2-3 letech bude tempo progrese pokračovat na podobné úrovni. Zejména proto, že se objevuje stále více prémiových zákazníků, kteří jsou schopni "dát vyšší míru návratnosti".

Zvyšuje se také počet hostů a počet nocí, které stráví. Z hlediska růstu obliby této formy ubytování pro volný čas patří Polsko již nyní k evropské špičce. Ve třetím čtvrtletí loňského roku bylo v Polsku v zařízeních využívajících aplikace stráveno 13,5 milionu nocí, což ve srovnání s 65 miliony ve Francii a 55 miliony ve Španělsku není nijak ohromující. Údaje za Polsko tak představují meziroční nárůst až o 25 %. V celé EU mezitím obliba krátkodobých pronájmů vzrostla "jen" o 14 procent. Statečně tak doháníme Západ v něčem, co by bylo lepší neduplikovat.

[mnky_books id="356871"]

Dynamika tohoto "pokroku" je patrná i z letošní studie zadané varšavským magistrátem. Celkově se v každé čtvrti podíl jednotek určených ke krátkodobým pronájmům pohybuje pod 2 procenty, s výjimkou Śródmieście, kde se pohybuje kolem 4 procent.

Podíl tohoto typu prostor v nově odevzdaných bytech je však výrazně vyšší. V loňském roce se v celé Varšavě objevilo na platformách pro pronájem 20 nových nabídek na každých sto nových bytů. Teoreticky by tedy každý pátý nový byt v hlavním městě mohl jít na trh krátkodobého pronájmu. Ve Wole dokonce dvě třetiny a v Praze Sever každá třetí.

Expanze tohoto typu prostor způsobuje na trhu s bydlením řadu problémů. Především vytlačují tradiční dlouhodobé pronájmy. Ve studii The Airbnb rent premium and the crowding-out of long-term rentals z roku 2023 autoři ukázali, že počet nabídek zveřejněných na těchto platformách souvisí s vyšší mírou neobsazenosti. Většinu času tak tyto jednotky stojí nevyužité, místo aby uspokojovaly místní potřeby. Příběhy o efektivní alokaci zdrojů neregulovanými trhy lze zařadit mezi pohádky.

Autoři článku When Airbnb Listings in a City Increase, So Do Rent Prices uvedeného v Harvard Business Review v roce 2019 ve své studii ukázali, že jednoprocentní nárůst počtu nabídek na Airbnb je příčinně spojen s 0,02% nárůstem nájemného a méně než 0,03% nárůstem cen nemovitostí. "Ačkoli se tyto efekty mohou zdát velmi malé, je třeba vzít v úvahu, že průměrný nárůst počtu nabídek Airbnb činí meziročně přibližně 44 procent," - upozornili výzkumníci.

https://krytykapolityczna.pl/kraj/przyborska-siemieniako-uchodzcy-w-warszawie-hieny-airbnb-nie-traca-okazji/

Zároveň existují důkazy, že proti tomuto jevu lze úspěšně bojovat. To se podařilo v Berlíně, kde byly zavedeny restrikce omezující počet nabídek krátkodobých pronájmů již ve dvou kolech. V letošní studii Airbnb and rental markets: Evidence from Berlin výzkumníci prokázali, že regulace zavedené v letech 2016 a 2018 vedly k masivnímu stažení nabídek na platformě Airbnb pro Berlín. Jen během tří měsíců před vstupem reformy z roku 2016 v platnost jich zmizelo přibližně 4 000.

V roce 2016 vstoupil v platnost zákon, podle kterého musí každý byt ke krátkodobému pronájmu získat zvláštní povolení od města. V roce 2018 byly upřesněny podmínky pro získání takového povolení a byla zavedena povinnost zveřejňovat u každé nabídky registrační číslo, které každý takový byt od úřadu obdržel.

V důsledku toho je rozsah tohoto jevu v německém hlavním městě poměrně malý. Podle údajů Eurostatu bylo v Berlíně v období červenec-září 2023 zaznamenáno necelých 900 000 nocí přes Airbnb, což je více než dvakrát tolik než v nedalekém Meklenbursku (2 miliony nocí) a Západním Pomořansku (2,3 milionu nocí).

Pronásledování podnikatelů v oblasti Airbnb

.
Drastické omezení krátkodobých pronájmů tedy není žádnou velkou filozofií, ale otázkou politického rozhodnutí. Ministryně pro fondy a regionální politiku Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz ohlásila zavedení restrikcí, které budou nejprve zahrnovat registraci všech takových prostor, což následně umožní diagnostikovat problém, zavést zatím blíže nespecifikovaná daňová řešení a pohnat majitele k odpovědnosti za jejich nové povinnosti.

https://krytykapolityczna.pl/kraj/przeklenstwo-wiecznych-wakacji-ostrowski/

Pokud by získání takové registrace vyžadovalo předchozí souhlas místní komunity za splnění řady kritérií, počet takto pronajímaných prostor by pravděpodobně výrazně poklesl. Dodatečné zdanění obydlí, která stojí většinu času prázdná, by naopak přimělo jejich majitele k hledání stálých nájemníků.

Od prohlášení k realizaci však vede dlouhá cesta. Zejména u současné vlády, která ani po roce od voleb nezavedla zrovna výrazné zákonné změny, a obhájců "utlačovaných podnikatelů" z Airbnb bude v koalici - a dokonce i v poslaneckém klubu samotné ministryně Peczyńské-Nałęczové - poměrně dost.